司法書士事務所スタッフ(補助者)をはじめたばかりの方へ向けての記事です。

不動産売買の登記(決済)の件で、「抹消確認やっといて」と先輩から言われたどうやってやりますか?

事務所によって多少異なるかもしれませんが、だいたいこんな感じでしょう。

「抹消確認ってなに?」という方はこちら記事をご参照下さい。

「抹消確認(まっしょうかくにん)」って何ですか?




 

なぜ抹消確認するの?

決済日当日に間違いのない抵当権(根抵当権)抹消登記を申請するため

「当日」

書類が足りなかったので、翌日に申請しますでは済まされません。

決済日当日です。

なお、決済場所の銀行は抹消銀行とは別の場合が大半で、売主さんが個人の場合、抹消銀行が決済場所に抹消書類を持ってくることはあまりありません。

決済場所に抹消書類がない状態で決済のGOを出すには、事前の確認が不可欠です。

「間違いなく」

ミスがあったら、登記完了が遅れます。

抵当権抹消登記が取下げなんてことになったら、買主、買主側司法書士、銀行、仲介業者みんなに迷惑をかけます。

目も当てられません。

例え銀行のミスでも、そのミスを見逃した、司法書士の責任になります。

プロの仕事ってそういうことです。

不動産業者さんに抹消銀行の担当者を聞く

不動産業者さんに連絡して、抹消銀行(売主さんが現在ローンを組んでいる銀行)の支店、担当者名を確認します。

抹消銀行に連絡する

抹消銀行の担当者に電話して、◯◯(売主さん)の抹消登記を担当する司法書士事務所であることを告げて、抹消書類(抵当権抹消登記に必要な書類一式のこと)がいつ支店に到着するか確認する。

支店に到着していれば、確認に行く希望日を伝える。

抹消銀行に行く

書類が揃っているか、内容に不備はないかを確認します。

当然のことながら、返済が終わるまで書類を持ち出すことはできませんので、確認するだけです。

基本的な書類は次のとおりです。

登記原因証明情報

例)解除証書など

  • 登記原因は何かを確認する。
    • 「弁済」とか「解除」とか。
    • 表題が解除証書なのに、原因は「弁済」と書かれていることもあるので注意しましょう。
  • 不動産の表示は空白の場合が多いですが、記載してくれている場合は、間違いがないか登記事項証明書と確認しましょう。
  • 本店、商号に変更はありませんか?
  • 代表者の資格と氏名をメモしましょう。登記申請書を作成する際に必要になります。

登記済証(設定契約書)または登記識別情報

  • 登記簿の受付番号と不動産の表示と見比べて、売却対象物件のものに間違いないか確認します。
  • 売却対象物件以外の共同担保物件があるときは、その不動産についても担保を外すのか確認しましょう→抹消する物件の数、物件の管轄で登記費用が変わります。見積もりで想定した物件数と異なる場合は、速やかにボス司法書士に報告しましょう。

委任状(抵当権者)

  • オンライン申請を予定している場合は、登記識別情報の暗号化についての記載があるか。
  • 本店、商号、代表者の記載は登記原因証明情報と一致しているか。
    を確認しておきましょう。

頭が真っ白になってしまったら

何人もの補助者を見てきましたが、初めての抹消確認では、頭の中が真っ白になってしまい、頭が全く働かなかったという補助者も珍しくありません。

そんな時は、銀行担当者を涙目で見つめて、「登記申請書作成に必要なので」と言って、コピーしてもらいましょう。

コピー不可といわれたら、スマホで撮影してもいいか聞きましょう。

手ぶらで帰ったら、怒られる可能性100%です。

「子供のお使いじゃないんだぞ!」と。

ただ、プライドの高いボス司法書士の場合、

「コピー(写真撮影)なんて、恥ずかしい事してくるんじゃねえ!

恥を知れ!」

と怒鳴られるかも知れません。

そのあたりは、ボスの性格を見極めて行動しましょう。

おわりに

このような記事に需要があるのか?という疑問が沸かないでもないですが、いくつかアップしてみて、様子をみることにします。

おしまい。